Miras kalan gayrimenkullerin satışında yeni dönem başladı. İcra ve İflas Kanunu’nda yapılan düzenlemeyle ortaklığın giderilmesi davalarında uygulanan açık artırma kuralları yeniden belirlendi. Avukat Batuhan Bulut, 31 Temmuz 2026 itibarıyla yürürlüğe giren değişikliğin mirasçılar açısından önemli sonuçlar doğuracağını belirterek yeni sistemin ayrıntılarını anlattı.
Miras yoluyla elde edilen ev, arsa, tarla ve diğer taşınmazların paylaşımı yıllardır aileler arasında önemli anlaşmazlıklara neden oluyor. Birden fazla mirasçının aynı taşınmaz üzerinde hak sahibi olması, hissedarların anlaşamaması veya gayrimenkulün bölünmesinin mümkün olmaması halinde konu mahkemeye taşınabiliyor.
Bu süreçte başvurulan yöntemlerden biri olan ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında ise taşınmazın satışına karar verilebiliyor.
Ancak satış aşamasındaki açık artırma uygulaması artık eski sistemden farklı olacak.
İcra ve İflas Kanunu’nda 7589 sayılı Kanun kapsamında yapılan değişiklik, 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe girdi.
KRT TV ekranlarında düzenlemeyi değerlendiren Avukat Batuhan Bulut, yeni sistemin özellikle miras kalan gayrimenkullerin satışında önemli değişiklikler getirdiğini söyledi.
MİRAS KALAN TAŞINMAZLARDA YENİ DÖNEM
Yeni düzenlemenin temel amaçlarından birinin, miras yoluyla intikal eden gayrimenkullerin satış sürecinde yaşanabilecek mağduriyetlerin önüne geçmek olduğu belirtildi.
Özellikle birden fazla kişinin hissedar olduğu taşınmazlarda, bazı hissedarların satış sürecini kendi çıkarları doğrultusunda yönlendirmeye çalışması veya taşınmazın değerinin altında satılmasına neden olabilecek girişimlerde bulunması uzun süredir tartışılan konular arasında yer alıyordu.
Yeni düzenlemeyle birlikte açık artırma sürecinin daha kontrollü hale getirilmesi hedefleniyor.
Avukat Batuhan Bulut, yapılan değişiklikle birlikte miras paylaşımı nedeniyle satışa çıkarılan taşınmazlarda ihalenin ilk aşamasına ilişkin önemli bir sınırlama getirildiğini ifade etti.
İLK İHALEDE DIŞARIDAN HERKES KATILAMAYACAK
Yeni sistemde dikkat çeken başlıklardan biri, ilk ihaleye kimlerin katılabileceği konusu oldu.
Düzenlemeyle birlikte ilk ihalenin daha kontrollü bir şekilde gerçekleştirilmesi ve taşınmazın mirasçılar arasındaki hak sahipliği dikkate alınarak satış sürecinin yürütülmesi amaçlanıyor.
Bu değişiklik, özellikle aileden kalan taşınmazların üçüncü kişiler tarafından düşük bedelle satın alınması yönündeki endişelerin azaltılması açısından önemli görülüyor.
Böylece mirasçılar açısından taşınmazın satış sürecinde daha farklı bir hukuki mekanizma devreye giriyor.
“ATA TOPRAĞI”NIN EL DEĞİŞTİRMESİNE YENİ KORUMA
Düzenlemenin dikkat çeken yönlerinden biri de aileden kalan taşınmazların korunmasına ilişkin yaklaşım.
Özellikle tarla, arsa veya aile büyüklerinden kalan arazilerin açık artırma yoluyla tamamen yabancı kişilerin eline geçmesi, mirasçılar arasında zaman zaman ciddi tartışmalara neden olabiliyordu.
Yeni uygulamayla birlikte bu tür taşınmazların satışında mirasçıların ve hissedarların durumunun daha fazla dikkate alınması hedefleniyor.
Bu nedenle düzenleme kamuoyunda “ata toprağının korunması” açısından da değerlendiriliyor.
FIRSATÇI MİRASÇILARA KARŞI YENİ ÖNLEMLER
Miras paylaşımında yaşanan sorunların tamamı dışarıdan alıcılarla ilgili değil.
Bazı durumlarda taşınmaz üzerindeki hissedarlardan birinin, diğer mirasçıların zararına olacak şekilde satış sürecini etkilemeye çalışması da mümkün olabiliyor.
Özellikle taşınmazın gerçek değerinin altında satılmasına yönelik girişimler, diğer mirasçıların mağduriyet yaşamasına yol açabiliyor.
Yeni düzenlemeyle birlikte bu tür davranışların önüne geçilmesi ve satış sürecinin daha şeffaf yürütülmesi amaçlanıyor.
Avukat Batuhan Bulut da yeni sistemin fırsatçı uygulamaların önüne geçmeyi hedeflediğine dikkat çekti.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NEDİR?
Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması ve hissedarların taşınmazın nasıl kullanılacağı veya paylaşılacağı konusunda anlaşamaması halinde ortaklığın giderilmesi davası açılabiliyor.
Hukukta “izale-i şuyu” olarak da bilinen bu dava sonucunda mahkeme, şartlara göre ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesine veya taşınmazın satışına karar verebiliyor.
Taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi mümkün değilse ya da hissedarlar arasında bu konuda anlaşma sağlanamazsa satış gündeme gelebiliyor.
Satış sonucunda elde edilen bedel ise hissedarların payları oranında dağıtılıyor.
İşte yeni düzenleme, bu satış aşamasındaki açık artırma sürecinin kurallarında önemli değişiklikler getiriyor.
TAPU SAHİPLERİ VE MİRASÇILAR DİKKAT
Yeni düzenleme yalnızca devam eden davaları değil, miras yoluyla taşınmaz sahibi olan milyonlarca kişiyi de yakından ilgilendiriyor.
Özellikle bir taşınmazda birden fazla mirasçının hissesi bulunuyorsa ve ortaklığın giderilmesi gündeme geliyorsa, yeni ihale sisteminin nasıl uygulanacağı büyük önem taşıyor.
Bu nedenle miras kalan taşınmazlarda satış veya paylaşım konusunda hukuki işlem başlatmadan önce güncel mevzuatın ve somut dosyanın uzman bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi önem taşıyor.
Çünkü her taşınmazın, hissedar yapısının ve dava sürecinin kendine özgü şartları bulunabiliyor.
AMAÇ MAĞDURİYETLERİ AZALTMAK
Yapılan düzenlemenin temel hedeflerinden biri, miras paylaşımı nedeniyle ortaya çıkan hukuki uyuşmazlıklarda tarafların mağduriyet yaşamasının önüne geçmek.
Özellikle taşınmazın gerçek değerinin altında satılması, hissedarların satıştan yeterli pay alamaması veya üçüncü kişilerin satış sürecindeki avantajlı konumu gibi tartışmaların azaltılması amaçlanıyor.
Yeni sistemle birlikte açık artırmaların daha kontrollü yürütülmesi ve mirasçıların haklarının daha etkin şekilde korunması hedefleniyor.
31 TEMMUZ’DAN İTİBAREN UYGULANIYOR
İcra ve İflas Kanunu’nda yapılan değişiklik 31 Temmuz 2026 itibarıyla yürürlüğe girdi.
Dolayısıyla miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında bundan sonraki süreçte yeni kurallar uygulanacak.
Düzenlemenin özellikle ilk ihale aşamasında katılım şartları ve satışın gerçekleştirilme biçimi açısından önemli sonuçlar doğurması bekleniyor.
Bu nedenle miras kalan taşınmazı bulunan kişilerin eski uygulamalara göre hareket etmek yerine yeni düzenlemeyi dikkate alması gerekiyor.
MİRAS PAYLAŞIMINDA YENİ DÖNEM
Miras paylaşımında yaşanan anlaşmazlıkların önemli bir bölümü gayrimenkuller üzerinden ortaya çıkıyor.
Bir evin, tarlanın veya arsanın birden fazla mirasçıya kalması halinde tarafların anlaşamaması, yıllarca süren hukuki süreçlere neden olabiliyor.
Yeni düzenlemeyle birlikte bu süreçteki en kritik aşamalardan biri olan satış ve açık artırma mekanizması yeniden şekillendirildi.
Avukat Batuhan Bulut’un değerlendirmelerine göre değişikliğin özellikle mirasçıların haklarının korunması, taşınmazların değerinin altında satılmasının önlenmesi ve fırsatçı uygulamaların sınırlandırılması açısından önemli sonuçları olacak.
Bundan sonraki süreçte miras kalan gayrimenkuller için ortaklığın giderilmesi davası açmayı veya mevcut satış sürecini takip etmeyi planlayanların yeni ihale kurallarını dikkate alması gerekecek.
Kısacası, tapusu veya miras hissesi bulunanlar için gayrimenkul satışında eski dönem sona erdi; 31 Temmuz 2026 itibarıyla yeni ihale kuralları uygulanmaya başladı.
