Kiracı ve mal sahibi arasındaki ‘bozulan’ ilişkiler her geçen gün farklı sorunları beraberinde getiriyor. Kiracıları evlerinden çıkarıp yüksek fiyata kiralamak isteyen bazı ev sahipleri “Kiram ödenmiyor” demek için kiranın ödendiği banka hesabını kapatmaya başladı. Peki böyle bir durumda kiracılar hangi yolu izlemeli? Mercek altına aldık.
Ev kiralarının bazı bölgelerde aşırı yükselmesi son dönemin en önemli sorunlarından biri. Özellikle bazı ev sahipleri, getirilen kanuni sınır olan ‘yüzde 25’in’ üzerinde artış yapmak için diretiyor, kimileri ise farklı yöntemlerle kiracılara baskı yapıyor.
Bunlardan biri de “Kiram ödenmiyor” demek için kiranın ödendiği banka hesabını kapatmak. Hesap kapatıldığı için kirasını ödeyemeyen ya da kira ücretini gönderdiği halde ödenmediğinin farkında olmayan kiracı, ev sahibi tarafından “Kiramı ödemedin, evi tahliye et” ihtarnamesiyle karşılaşıyor. Peki, böyle bir durumda kiracı nasıl bir yol izlemeli?
‘BU DURUM BİRKAÇ AYDIR ARTTI’
Görüşlerine başvurduğum Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa, hesap kapatma örneklerinin birkaç aydır çok fazla yaşandığının altını çizdi. Kısa, “Öncelikle ev sahibinin iyi niyetli olmayacağını belirtmek gerekli. Ev sahibinin mahkemeye başvurması halinde mahkeme tarafından ev sahibinin iddiaları geçerli sayılmayabilir. Ancak burada önemli olan kiracının kira borcunu ödemeye niyetli olduğunu kanıtlaması ve bunun için hukuki adımları atmış olması” dedi.
Kısa, şöyle devam etti:
“Ev sahibinin sözleşmede yazan banka hesabını kapatması halinde yeni banka hesabını kiracısına bildirmesi gerekiyor. Aksi takdirde kiracı bunu mahkemeden talep edebilir. Bu gibi hususlar elbette somut olaya göre belirlenebilecek. Bu halde mahkeme, gerçekten ev sahibinin gerekli hususları yerine getirip getirmediğine bakacak ve kiracının kira ödemelerini isteği dışında ödeyememesi hali var mı araştıracak.”
‘KİRACI PTT YOLUYLA ÜCRETİNİ GÖNDEREBİLİR’
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ise böylesi bir durumda yapılması gereken yöntemlerden birinin Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü (PTT) yoluyla ‘konutta ödemeli’ olarak kira bedelinin gönderilmesi olduğunu söyledi.
Ancak Kiraz, mal sahibi eğer bu bedeli almaz ve bir aylık süre geçerse kiracının temerrüdü oluşacağına yani kişinin borçlanmış olacağına dikkat çekti:
“Bu nedenle eğer ev sahibinin kötü niyetli bir şekilde kiracısını temerrüde düşürüp tahliye etmek istemesi için banka hesabını kapatmak istemesi halinde sulh hukuk mahkemesine başvurarak ‘ödeme yeri tayini’ istenmeli ve kiralar mahkeme tarafından mal sahibi adına açılacak olan bu hesaba yatırılmalı. Mal sahibi bu sırada kira borcu ödenmediği iddiası ile icra takibi yaparsa kiracı itirazında bu durumu mutlaka belirtmeli. İtirazın iptali konusunda yetki, icra mahkemesinde değil sulh hukuk mahkemesinde olur.”
‘KİRACI HİÇBİR ADIM ATMAZSA ‘KUSURLU’ DURUMA DÜŞEBİLİR’
Ümit Yasin Kısa, bu noktada çok önemli bir uyarıda bulundu:
“Eğer kiracı, kiranın ödendiği hesabın kapatılmasından sonra uzun bir süre hiçbir adım atmamışsa ve sonrasında hesabın kapatıldığını fark etmediğini beyan ediyorsa, mahkeme bu durumun hayatın olağan akışına uygun olmayacağı değerlendirmesinde bulunabilir. Yani kiracının kusurlu olduğuna hükmedebilir. Bu nedenle kiracıların ödemelerini dikkatli bir şekilde yapmalarında fayda var.”
KİRACI MAĞDUR EDİLDİĞİ İÇİN EV SAHİBİ HAKKINDA ŞİKAYETÇİ OLABİLİR Mİ?
Konu mahkemeye taşındı, sorun çözüme kavuştu ve kira ücreti sorunsuz bir şekilde artık ödeniyor diyelim. Peki sonrasında kiracı, ev sahibi tarafından mağdur edilmek istendiği için şikayetçi olabilir mi?
Bu soruma Ali Güvenç Kiraz, “Mal sahibi ve kiracının sözleşme süresince taşınmazla ilgili taşınmazı sözleşmeye uygun tutmak ve kullanmak sorumlulukları var. Mal sahibinin gerçekten de hangi nedenle yapıldığı belli olması mümkün olmayan hesap kapatması bir suç değil” cevabını verdi. Kiraz, konuya dair şu bilgileri paylaştı:
“Kiracı mal sahibine karşı bir şikâyette bulunamaz. Kiracı ve mal sahibi arasındaki sözleşme ilişkisinin şikâyete konu olabilmesi için tehdit, hakaret, darp ve haneye tecavüz gibi durumların oluşması gerekli. Banka hesabının kapatılması kötü niyetli bir davranış olarak görülebilir ancak suç değildir.”
Ümit Yasin Kısa ise kiracının bu süreç nedeniyle uğradığı zararlar, mahkeme masrafları ve somut olaya göre manevi zararlarına ilişkin dava hakkının olduğuna dair önemli bir detayın altını çizdi.
‘İKİ TARAFIN DA RIZASI VARSA BEDEL KARŞILIĞI TAHLİYEYE ENGEL YOK’
Bir yıl boyunca yüzde 25’ten fazla zam yapamayacak olan ev sahipleri, kiracılarına ‘para vererek’ evden çıkarmanın yolunu deniyor. Örneğin, kiracısının taşınma masraflarını ve birkaç aylık kira bedelini karşılayıp evi boşaltmalarını teklif ediyorlar.
Böylelikle evini iki-üç kat daha fazla bedelle kiraya vermenin yolu açılmış oluyor. Fakat evden çıkmak istemeyen kiracılar, ısrarcı ev sahiplerinin arama ve mesajlarına maruz kalıyor. Peki bu durumda nasıl bir yol izlenmeli?
“Kiracı ile ev sahibinin kendi aralarında yaptıkları bir pazarlık sonucunda kiracının belirli kazanımlar karşılığında konuttan çıkması üzerine anlaşmalarında bir engel bulunmuyor” diyen Ümit Yasin Kısa, “Burada önemli olan husus, iki tarafın da buna rıza göstermesi ve üzerinde özgür iradeleriyle anlaşmaları” dedi.
Fakat Kısa, eğer kiracı bu durumu kabul etmiyor ve ev sahibi ısrarını sürdürüyorsa kiracının mahkeme yoluna başvurabildiğini vurguladı:
“Kiracı, ev sahibi tarafından bu konu hakkında ısrarlı rahatsız ediliyorsa ve kişisel huzuru bozuluyorsa ev sahibi hakkında konutuna, okuluna ve işyerine yaklaşmaması, kendisini iletişim araçlarıyla veya sair surette rahatsız etmemesi gibi önleyici tedbir kararlarını mahkemeden isteyebilir. Bu kararlara uyulmaması halinde kişi hakkında zorlama hapsine karar verilebilir.”
‘FATURA DÂHİL’ ÇOK TEHLİKELİ BİR KİRALAMA SİSTEMİ’
Son dönemde Kiralık ev ilanlarında ‘fatura dâhil’ ifadesi dikkat çekiyor. Ev sahipleri abonelikleri kendi adına tutuyor ve ödenmediği zaman tahliye ya da zam baskısı yapıyor.
İstediği tarihte evden çıkmayan ya da istediği oranda zam yapmayan kiracının elektriğini suyunu kesen mülk sahipleri, mağduriyet yaratıyor. Bu durumda kiracılar, nelere dikkat etmeli?
Fatura dâhil kiralamanın çok tehlikeli bir kiralama sistemi olduğunu söyleyen Ali Güvenç Kiraz, bu durumun günlük kiralama modelinden entegre edildiğine vurgu yaparak şu bilgileri paylaştı:
“Günlük kiralamada nasıl bir gün ya da bir hafta kalıp sonra tahliye etmediğinizde hemen mal sahibi müdahale edip sizi çıkartabilir burada da aynı yol deneniyor. İşte bu nedenle kira sözleşmesi yaparken bir nüshası ve Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) belgesi mutlaka alınmalı. En önemlisi abonelikler, kiracı tarafından açılmalı. Aksi halde bütün her şey mal sahibi elinde olacak.”
